2017年廊坊楼市白皮书:网签量同比锐减55%

来源:房天下 2018-01-17 16:58

[摘要] 就数据来看,廊坊的调控政策效果还是十分明显的,遏制了投机,也遏制了不断上涨的房价,全年网签数据同比降幅超50%,不少开发商已经有小幅降价或变相降价。

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2017年三四季度,廊坊稳健迈入“调控限购”时代。理性的购房者、严苛的政策环境及土地要求,开发商经营模式更多维,合作形式更多元,以变革迎接市场环境的新挑战。就数据来看,廊坊的调控政策效果还是十分明显的,遏制了投资投机,也遏制了不断上涨的房价,全年网签数据同比降幅超50%,不少开发商已经有小幅降价或变相降价。

2018年短期调控与长效机制将深入并行,调控基调将继续维持目前水平,差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下,观望情绪在供需两侧持续,预计网签总量和网签均价将继续承压。

一、商品房网签套数大幅跳水,三季度网签量创六年内新低

据中国指数研究院统计数据显示,2017年廊坊市区商品房共网签25945套,较去年减少32261套,降幅55.4%;网签面积为239.94万㎡,较去年减少174.49万㎡,降幅54.9%;网签均价为10500元/㎡,网签金额达251.97亿元,同比下降303.16亿元,降幅达54.6%。

(备注:市区数据含广阳区、安次区。开发区不计入内。商品房包括商业住宅、商铺、写字楼等。数据来源:中指研究院。)

在大环境带动下,廊坊楼市从2016年底便进入了博弈敏感期,不过因房荒持续,廊坊房价不为市场所动,依然保持坚挺,且有部分购房置业意愿仍强烈,所以整体成交依然活跃,一季度、二季度开盘的项目均取得不错的去化成绩,市场回温明显。

不过这个趋势很快便扭转,廊坊政府在3月、6月两度升级了限购措施调控楼市。特别是6月2日的限购政策,扩大了限购范围,把市区也纳入限购范围,并提高购房门槛,加码三年社保,有效抑制投资需求,稳定市场预期,把楼市拉归平稳发展的轨道。

由于大批外来购房者失去了购房资格,网签数据自6月起逐渐下行,网签量腰斩。根据中指院数据库2011年12月至今网签数据显示,今年三四季度的商品住宅网签量可谓大幅跳水,创近六年新低。

中指院数据显示,2017年廊坊商品住宅网签价为10500元/㎡ 。网签价格与市场价存在差异,网签价仅供参考,购房仍以市场报价为准。

廊坊新房楼盘网签滞后,近两年尤为严重,部分楼盘延后几个月、几年才最终网签,导致网签时的价格比当前市场价低了许多。另有部分保障房、员工内部房网签价格极低,在这部分房源集中网签的月份,网签均价会被大幅拉低。此外,个别楼盘通过收取电商费、绑定车位和地下室等多种手段提高总价,但溢价部分不体现在网签价格上,也造成了一定的网签价、市场价的差异。

虽然与实际成交均价有所差异,但也能看出房价走势。政策效应积极释放,卖房市场已经转变为买方市场,开发商在价格方面也会相对低调,适当会做让步,这样也会制约房价的上涨。

二、商品住宅受限购令影响大,网签套数同比下降五成

统计数据显示,2017年廊坊市区商品住宅网签16284套,同比下降50%;网签面积为173.01万㎡,同比下降46.9%。

通过房天下的购房者心态调查显示,90%的购房者选择普通住宅,关注公寓、商铺、写字楼等不限购房源的购房者仅有10%。而廊坊6月出台的限购政策主要针对的是70年产权的普通住宅产品。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购一套。严苛的限购政策,将大批外地客群挡在门外,直接导致廊坊楼市退烧,逐渐进入下行通道。

2017年廊坊商品住宅的价格走势趋同于商品房,由于网签延迟等原因,与实际成交价存在较大差异。据悉,2017年上半年商品住宅的均价处于上升通道,春节过后一路上涨,于二季度到达年度高位,以市区为例,广阳区均价20000元/㎡左右,安次区16000元/㎡左右。6月限购出台后,下半年成交价一再回落,直至年底,广阳区均价17000元/㎡左右,安次区14000元/㎡左右,回到了2017年初的水平,优惠方面也是别出心裁。下县的新房楼盘成交价降幅更大,此前燕郊、固安这类高房价的热门区域,房价大幅下降,部分楼盘均价跌去万元。

根据近两年的网签数据显示,2017年两居网签量为6149套,占比28%,较2016年的占比减少了5%;2017年三居网签量8695套,占比达39%;四居及以上户型的网签占比同比增幅5%。

能佐证上述数据的是,2017年100㎡以上房源的网签量占比增加了9%,60㎡以下房源占比增加4%,而60-100㎡的房源网签量占比减少了9%。

在廊坊房地产市场,两居和三居户型向来是购房者关注度高、需求量大的两种产品,也是各开发商主打的产品。但在限购政策出台之后,一部分人失去了购买普通住宅的资格,转而购买公寓等不限购产品,另一部分人群选择一步到位,购买能长期居住的大面积住宅。因此,小面积公寓、大面积住宅的销量受限购影响不大。

三、不限购公寓成交量平稳,全年网签1281套

统计数据显示,2017年廊坊市区公寓网签1281套,同比下降18.3%;网签面积为8.4031万㎡,同比下降14.3%。较普通住宅的同比降幅来看,2017年公寓的成交受影响较小。

购房门槛提高后,不少项目推出了不限购的公寓产品,据统计,公寓的推货量占比达到15%左右。公寓面积小、总价低、不受户口影响、不限购套数,可以出租、居住,也能做办公室,也受到了部分购房者的关注。拥有区位优势的公寓产品,凭借亲民的价格,在楼市寒冬期也获得了很好的销量。

四、商业成交量二季度创新高,三季度回落明显

统计数据显示,2017年廊坊市区商业(包含商场、商业街、底商等,写字楼不计入内)成交4535套,同比下降22.1%,成交面积为23.5万㎡,同比下降30.5%。

2017年上半年,廊坊商业地产投资需求较去年同期上升了78.27%。一季度是缘于廊坊市区住宅房源持续紧缺,部分迫切的投资需求把资金投向了商业地产,助推了商业成交量的攀高,并在3月份创下成交新记录。而进入第二季度后,由于廊坊实施住宅限购政策,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房,住宅投资空间受到压缩,投资成本也在上升,于是部分资金便谋求新的出路,不限购且增值空间亦不错的商业地产逐渐成为新选择,成了新的资金蓄水池,成交量也显著升温。

受市场大环境影响,三四季度的商业成交量缩水明显,在鼓励刚需购房,抑制投资性交易的方针指导下,购房者观望情绪浓厚,成交出现回落。

五、写字楼去化周期延长,成交遇冷

统计数据显示,2017年廊坊市区写字楼共计成交511套,同比下跌80%;成交面积为5.74万㎡,同比跌64%,成交表现黯淡。

2016年廊坊写字楼市场曾借着楼市火热的东风,消化掉了不少库存,成交表现可圈可点,不过2017年随着楼市降温,写字楼产品成交遇冷,形势不容乐观。归根结底,是供求关系的失衡及经济环境的影响所致。

近几年廊坊写字楼产品供应量较大,同质化竞争较激烈,而现阶段的廊坊市场对写字楼产品需求不足,本地有实力的企业数量不多,承接京津外迁企业又尚需时日,短时期内市场已趋于饱和,加之整体经济环境下行,写字楼承租率走低,空置率增高,客户的投资意愿减弱,综合导致了成交走势下滑,去化周期加长,多栋老牌写字楼依然面临“去库存”的窘迫局面。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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