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[摘要] 从6月开启的“ 严”模式调控后,原本躁动的廊坊楼市瞬间冷却下来。
廊坊从6月开启“ 严”调控模式后,原本躁动的楼市瞬间就冷却下来。购房门槛大幅提高,极大抑制了需求端,观望的购房者越来越多,房价都稳了甚至降了,市场降温明显。不过与之相反的是,廊坊的地价却逆势行之,变高了,而且不止那么一点点。这个楼市到底是怎么了?
一、房价稳了
据监控数据显示,6月廊坊全市仅有7个楼盘进行调价,数量创下近几年的新低,在调控政策的加压下,环京市场持续降温,整体房价走势趋稳。不管是距离北京较近的环京四县,还是配套齐全、房价支撑力较足的廊坊市区,亦或是区位离京更远的南二县,新开房源的报价都有意走低,而二手房的价格更是直降,稳中下调。
二、市场冷了
房地产市场流传一种说法,购房者买涨不买跌。去年廊坊楼市是“人抢房”的卖方市场,不各显神通都买不上房,现在廊坊楼市是“房抢人”的买方市场,不少项目审时度势放下傲娇的身段,通过不同方式吸客,先是解除各种绑定,再是降低首付或预计价格等,想方设法引来客户。不过购房者的态度变微妙了,在看跌情绪影响下,不少人选择了观望。
三、地价贵了
相比商品房市场的冷清,土地市场显然是不一样的烟火,火热得异常。6月廊坊拍卖了2块位于安次龙河 的住宅地块,引来众多“饿狼”抢食,其中不乏 居前的巨头房企,节节抬高地价,导致了拍卖两度熔断,直到第三次用一次性出价的方式才决出买主。
通过这么几轮的竞价,地价已直线飚升。编号为2017-3的地块在富士康南侧,恒大翡翠华庭东侧,土地面积38305.21平方米,为57.4578亩,容积率1.3-2.0,成交价7.4384亿,每亩均价1295万,楼面价约为9709元(以 的容积率2.0计算)。编号为2017-4的地块在南龙道南侧,红星东苑东侧,土地面积47084.24平方米,为70.6264亩,容积率1.3-2.0,成交价9.1425亿。每亩均价1294万,楼面价约为9709元(以 的容积率2.0计算)。
单单是土地成本就已经近万,而后期再加上建安、销售等成本,房子的总成本必然不低,在定价方面就需多斟酌。在这种情况下,开发商有可能有两种定价方式,一种是采用对冲的方式,反正前期已经赚的盆满钵满了,口袋很鼓,那么为了顺利销售,就可以放点血,采取“薄利多销”的方式,压低房价,顺应市场;另外一种就是以时间换空间,推迟地块的开发开卖时间,搁置个两年左右,等房价筑底回弹,市场的接受度和购买力都上去了,再推出房源来卖。根据目前的情况看,这两家买主很可能采用第二种方式。
土地是开发商的命脉,没有土地谈何开发?而廊坊的土地资源向来紧缺,内环的地块已几近枯竭,要拿地只能往外环走,而距离外环近且人气较旺又已初具开发规模的龙河 便成了优中之选,加之开发商对未来市场也持有较强的信心,所以引发争抢便不足为奇了,地价也就贵了。
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